Как исправить реестровую ошибку расположения границ участка на кадастровой карте Росреестра

Владелец земельного надела при установлении его границ, часто выявляет неточности, представленные в кадастровой карте. Например, может быть так, что расположение объекта правильное, но в сравнении с реальными условиями на местности – есть расхождения. Как правило, ошибки такого характера встречаются в селах, а также среди собственников дачных участков.

Причина проблемы

Кадастровые карты формируются человеком в специализированных органах государственной власти. Ошибка может возникнуть на одном из следующих этапов:

• при подаче заявителем неправдивых сведений;
• при обработке данных сотрудником Росреестра;
• в процессе неверного установления координат инженером

Однако эксперты регистрационного органа выделяют 2 разновидности ошибок: 

• системный сбой или неполадки техники. Кадастровый инженер при проведении работ с планом межевания вносит неточные координаты. Далее они регистрируются в системе;
• человеческий фактор. После внесения ложных данных в ЕГРН, предыдущая информация (несмотря на то, что она может быть правильной) изменяется. Отсюда – неточности на карте, сбой точек.

После анализа данных, полученных со спутника, владелец надела может неправильно трактовать погрешности техники. Как итог, неточные цифры передаются на регистрацию.

Решить проблему можно только способом внесения актуальной информации в Реестр. Закон предусматривает 2 варианта исправлений: через суд, а также без участия судебного органа. Чтобы воспользоваться вторым вариантом, не должно быть претензий со стороны третьих лиц. В качестве них выступают хозяева соседних участков. В противном случае споры решаются исключительно с привлечением суда.

Теперь необходимо проанализировать самые распространенные (стандартные) варианты развития событий.

Границы нарушены в рамках одного участка

Допустим, владелец участка Х установил, что по картам Росреестра рамки его надела накладываются на территорию соседа. При детальном анализе карты можно отметить, что спорная земля как бы разворачивается на несколько градусов против часовой стрелки.

В ходе беседы с двумя соседями эксперты заявили, что по факту никто не имеет территориальных претензий друг к другу. Соответственно, может быть допущена ошибка со стороны инженера. При проведении замеров и передаче данных он неправильно указал точки поворота в условиях местности. План межевания был сформирован с отклонениями. Но если специалист четко следовал инструкциям, то имеет место сбой техники на стороне Регистратора недвижимости.

Что же делать в такой ситуации? Нужно условно повернуть рассматриваемый участок по направлению движения часовой стрелки. При правильном установлении ошибки, границы станут на «нужное место», без изменения квадратуры и формы надела. Важно, чтобы при такой манипуляции не были нарушены границы смежных участков. Только после того можно решать вопрос с ошибками на карте без привлечения судебной власти (претензий у соседей друг к другу нет).

Как можно поступить в том случае, если природа ошибки кроется в действиях инженера? Вот возможные варианты действий:

• повторное проведение работ по межеванию. Решить вопрос бесплатно можно через обращение к специалисту, по вине которого допущена ошибка. В случае отказа от исполнения прямых обязанностей, подается иск в суд. Далее нарушителя привлекут к дисциплинарной ответственности;
• исправить ошибку собственными силами (посредством услуг стороннего инженера), после чего – передать уточненные данные в Росреестр. Сделать это можно в любом отделении МФЦ (после 1.01.17 года Росреестр не ведет прием граждан). Ошибка будет исправлена в течение пяти рабочих дней.

Если ошибка допущена при обработке данных Росреестром, алгоритм действий будет таков:

• заявитель требует устранить неточности в документации;
• государственный орган устраняет ошибку в течение трех дней.

Действия при выявлении нарушения границ с двумя или большим количеством участков

В качестве примера примем спорный участок в окружении n-го количества соседних наделов. Здесь лицо устанавливает, что его земля проекцией ложится на участки смежных участков. Проблема усугубляется тем, что на карте соседняя территория также отражается с неточностями.

В данной ситуации решать проблемы нужно поэтапно – по каждому адресу отдельно. Для описания примера начнем решать вопрос с условного участка № 2. Центральная задача – зафиксировать претензии всех собственников, согласовав точные межи. Далее проводится работа по межеванию спорных территорий с нуля. Самый лучший вариант – обратиться за помощью к единственному подрядчику одновременно всем соседям. Юристы рекомендуют требовать исправления ошибок лицом, которое допустило их.

После направляется заявка в Росреестр с обновленными планами. Если работы выполняет частный подрядчик, то он может выполнить данную операцию лично. Примерно через 5 дней неточности будут устранены.

Если соседи против установления истины

На практике еще более сложные ситуации. Например, один из соседей не намерен менять рамки своего надела. Даже если остальные владельцы земли дают положительный ответ, при отсутствии одной подписи в документах возникает масса проблем. Часто действия “проблемного соседа” могут косвенно аргументироваться тем, что его устраивают допущенные Росреестром ошибки. Однако без согласия последнего лица государственный орган оставит дело без дальнейшего продвижения.

В данной ситуации без судебного иска проблему не решить. В требовании нужно просить аннуляции данных по участку несогласного соседа, указав на техническую ошибку или человеческий фактор при ее совершении.

Сразу после решения суда через МФЦ подается обращение в Росреестр. В качестве приложения будут выступают заявления и планы уточнения границ каждого участка.

Неточные снимки со спутника

Для получения точных координат земельных наделов в кадастровом деле применяются съемки, полученные с орбитальных спутников. Если при формировании кадастровой карты все участки сдвигаются на одинаковое расстояние в ту или иную сторону, то имеют место сбои в работе космических аппаратов.

На сегодняшний день Росреестр не имеет отношения к работе спутников на орбите Земли. Следовательно, полученные в ЕГРН данные считаются за действительные, а потому – никакие поправки не вносятся. При выявлении расхождений на карте и местности, владелец недвижимости может прибегнуть к следующим действиям.

Для получения детализированного изображения, нужно подвинуть подложку на карте. С помощью “Настроек” стрелками перемещается изображение до тех пор, пока границы не совпадут. Примечательно, что подобные манипуляции не изменяют реальных сведений в Реестре.

Неправильная подача граничных размеров на регистрацию

Допустим, собственник участка Х утверждает о том, что по карте его участок отражается неточно. Требование заключается в увеличении размеров надела. Спорный участок может окружаться забором, а претензий от соседей – нет. Ошибок не только со стороны Реестра нет.

Данные, представлены в общем доступе – правильные. Налицо – самовольное присвоение территории. В некоторых случаях человек может самовольно пользоваться чужими квадратными метрами, а спустя некоторое время – “присваивает” их себе.

Впрочем, если лицо намерено доказывать свою правоту, потребуется исковое заявление. В качестве дополнения нужно аргументировать свою позицию.

Еще один вариант – присвоение “бесхозной земли”. Теоретически, это осуществимая задача. Сначала нужно определить, кто является реальным владельцем надела: частное лицо или муниципалитет. Здесь в действие подключается Земельный кодекс со статьей “Перераспределение наделов”. Если местные власти пойдут Вам навстречу, начнется процедура установления новых границ, постановка земли на учет в ЕГРН.

Таким образом, вне зависимости от сложившейся ситуации на практике, реальные ошибки, касающиеся точности отражения границ – нужно исправлять. Практика показывает, что смещение границ на картах кадастра – это распространенный случай. Без восстановления справедливости трудно будет осуществить следующие операции с недвижимостью:

• Купить или продать;
• Начать законную застройку территории;
• Провести коммуникации на участок.