Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости в 2024 году: правила и подводные камни

После того, как будет определена оценка земельного участка, дома или квартиры, эксперт выносит соответствующее решение. На кадастровую стоимость объекта недвижимости (далее – КСОН) влияют многие факторы: год создания объекта, его площадь, место расположения и так далее.

Граждане или юридические лица, которые собираются выкупить недвижимость с муниципального или государственного фонда, а равно, как и при продаже, при расчете платы за арендное пользование – обязаны применять КСОН. Однако в некоторых случаях приходится оспаривать заключение экспертов, которые выносят оценку. Сегодня разберемся в том, когда нужно оспаривать кадастровую стоимость, а также как это сделать в 2024 году.

В чем заключается спор

Сегодня закон гласит о том, что инициировать спор, касающийся КСОН, можно только при нарушении прав и обязанностей владельцев. Далее назовем стороны, которые вправе обращаться в суд за оспариванием показателя:

физические и юридические лица, которые удерживают в собственности спорная земля;
государственные или муниципальные органы власти, имущество которых пребывает у них на правах собственности.

Особого внимания заслуживают причины, согласно которым суд может удовлетворить требование о пересмотре КСОН;

если оценщик использует неточные сведения по недвижимому имуществу;
если на дату оценки, кадастровая цена была завышенной (или выше, чем предлагает рынок).

Документы для оспаривания

Существует несколько органов, в которых может быть оспорена КСОН. В зависимости от того, к кому обращается заявитель, могут потребоваться те или иные документы:

комиссия для решения споров о стоимости земли, созданная под эгидой Росреестра (далее – Комиссия):
- заявление от заинтересованного лица, с указанием на его ФИО, причинами оспаривания;
- ксерокопия документа, на основании которого заявитель может подтвердить права на спорный объект;
- сведения, согласно которым устанавливается неточность сведений, применяемых при оценочных процедурах; отчет, в котором определена цена
- по уровню рыночных цен на момент установления КСОН.
Для решения споров в суде потребуется:
- собственно иск от заинтересованной стороны спора;
- документы, подтверждающие неактуальность данных, применяемых при оценке; отчет о рыночной стоимости на спорный объект, которая была установлена в день вынесения результатов от оценщика;
- документы на объект спора;
- решение Комиссии, которая выносит решение по КСОН (нужно в том случае, если члены комиссии отказали в пересмотре своего решения);
- оплата государственной пошлины в размере 300 рублей;
- если действия заявителя в суде будет осуществлять доверенное лицо, нужна доверенность.

Исковое заявление, согласно которому будет рассматриваться спор о КСОН, рассматривается административным судом. Требования к заявлению обозначены в статье 220 и 246 КАС РФ.

Структура искового заявления имеет следующий вид:

наименование суда, в который подается иск;
данные заинтересованной стороны: ФИО, адрес проживания, место рождения по документу, подтверждающему личность заявителя; дата составления иска;
доверенность (если интересы истца в суде представляет доверенное лицо);
контактные данные заявителя;
имеющиеся сведения об ответчике.

По нормам действующего законодательства существуют сроки, в течение которых нужно подавать исковое заявление в суд:

когда оспариванию подлежит решение комиссии, заявление должно быть подано в течение 3 месяцев с момента ознакомления заявителя с решением вышестоящего органа;
в случае оспаривания итогов кадастровой оценки, заявление подается в течение 5 лет с момента оценки.

Как происходит оспаривание кадастровой стоимости

Ранее было сказано о том, что пересмотреть оценочную стоимость может орган при Росреестре. В случае его отказа от исполнения своих обязанностей, заявитель отправляется в суд.

Росреестр – это государственный орган, который при проведении оценочных процедур действует согласно нормам действующего законодательства. При этом:

оценка проводится раз в пять лет, а также не чаще, чем 3 раза в год в особых случаях;
в Москве и Санкт-Петербурге, а также Севастополе кадастровая оценка определяется не чаще, чем 1 раз в 2 года.

Оспаривание без привлечения судебных органов

Министерство экономического развития РФ издало Порядок № 620. Согласно нему регламентируется работа Комиссия. Суть этого Порядка заключается в следующем:

при территориальном подразделении Росреестра созывается комиссия. Заинтересованные стороны могут обращаться к ней, предоставляя соответствующий пакет документов. Передать сведения для запуска дела в производство можно через МФЦ;
начало заседания комиссии. Как только заявитель передаст документы, запрос на рассмотрение дела, комиссия определяет дату очередного заседания. В течение 7 дней с момента получения документов, уполномоченный член комиссии сообщает дату заседания заявителю. Спор должен быть разрешен в течение 30 дней;
окончательное решение Комиссии. Практика показывает, что решения в пользу заявителя и против него принимаются в примерном соотношении 50 на 50. Например, при положительном решении для заявителя комиссия пересматривает КСОН. Новые данные передаются в Росреестр в течение 5 дней. Для принятия решения комиссия задействует голосование. Вердикт может быть утвержден только большинством голосов комиссии, в которой присутствует не менее 50% регламентированного состава. Права на воздержание не предусмотрено. Если количество голосов «за» и «против» будет одинаковым, то приоритет получает требование заявителя.

Решение комиссии, которое выносится не в пользу заинтересованного лица, оспаривается в суде.

Если дело дошло до суда

Примечательно, что физические и юридические лица могут оспаривать КСОН сразу в суде – без предварительного обращения в Комиссию. Данная опция стала доступной с 10 августа 2017 года, когда в действие вступил закон №237. До этого обращаться в суд без заявления в комиссию было невозможно.

Иск в суде рассматривается в следующем порядке:

правильное составление искового заявления, приложение к нему пакета документов;
исковое заявление направляется в административный суд по месту пребывания заинтересованного лица, а также в регионе, в котором определяли стоимость земли по кадастру;
непосредственное заседание в зале суда. По закону дело о переоценке может рассматриваться 2 месяца. В том случае, если перед судебным разбирательством был дан отказ Комиссии, то дело рассматривается в течение 30 дней;
окончательное решение. В нем будет обозначена не только новая КСОН, но и дата вынесения вердикта.

Собственник, права которого были нарушены при неправильном установлении КСОН, имея на руках решение суда (или комиссии), требует начала процедуры перерасчета налога, который выплачен в течение разбирательства по делу. Новая оценочная стоимость будет влиять на размер налога с даты, в которую было вынесено решение комиссией или судом. Это правило распространяется на решения, которые были вынесены после 01.01.19 года.

В 2024 году провести оспаривание КСОН можно в кратчайшие сроки при наличии неоспоримых доказательств со стороны заявителя. Принимая во внимание тот факт, что данная процедура имеет некоторые нюансы и сложности, настоятельно рекомендуется обратиться к юристу. Профессионал поможет восстановить справедливость при установлении кадастровой стоимости.