Кадастровая стоимость квартиры и рыночная стоимость квартиры: в чем разница

Вне зависимости от вида объекта недвижимости, может быть установлено 2 разновидности стоимости. Речь идет о рыночной, а также кадастровой цене. Примечательно, что размер, а также сущность этих показателей совершенно разная. Причина тому – разное предназначение. Так, когда необходимо реализовать квартиру, необходимо использовать рыночную стоимость. В то же время государственные органы для расчета налогов применяют именно кадастровую оценку. Сегодня детально поговорим о том, что из себя представляет 2 вида стоимости, а также для чего они предназначены на практике.

Сущность стоимости квартиры по кадастру

Анализируя ФЗ №237 «О кадастровой оценке», в частности – статью 3, можно выделить понятие «кадастровая стоимость недвижимости». В нем законодатель определяет цену квартиры, например, которая будет определена после проведения специальной оценки. Практика показывает, что кадастровая оценка выводится массово. Соответственно, цена на недвижимость будет зависеть от ряда факторов:

• тип строения, в котором расположена квартира;
• квадратура;
• город или район, в котором расположено имущество и так далее.

Примечательно, что такие особенности, как вид с окон, наличие парковки возле дома, а также ремонт – не принимаются во внимание.

Если сравнивать реальную и инвентаризационную цену квартир, то до 2015 года показатели разнились между собой. Так, рыночная стоимость была меньше; мало того, со временем тона только снижалась, так как жилой фонд претерпевает естественный износ. К слову сказать, кадастровая цена квартиры влияет на ставку налогообложения.  Однако позднее в законодательство были внесены поправки; налог на недвижимость стали определять по кадастровой цене. Чтобы нивелировать расхождения в двух показателях, государство предусмотрело 5-летний переходной период. Завершился он 1.01.20 года.

Заинтересованное лицо может в любое время обратиться в ЕГРН, чтобы уточнить цену квартиры по кадастру. Эксперты предоставят выписку, в которой будет указана не только стоимость, но и дата последней переоценки.

Существуют правила, согласно которым в России определена периодичность установления цены на квартиру по кадастру:

• по всем регионам страны – минимум 1 раз в 5 лет, однако не чаще, чем раз в 3 года при особых случаях;
• в городах Севастополь, Санкт-Петербург и Москва кадастровая оценка выводится не чаще, чем 1 раз в 2 года.

Как определяется цена квартиры по рыночным меркам

Как правило, собственники квадратных метров при реализации недвижимости применяют именно рыночную стоимость. Во многом, этот показатель формируется под воздействием конкуренции между продавцами и покупателями, а также спроса. В целом, рыночная стоимость квартиры – это сумма, которую готов отдать потенциальный покупатель за жилье.

Можно выделить ряд факторов, которые оказывают воздействие на рыночную стоимость квартиры:

• год строительства дома, район, коммуникации, а также наличие неподалеку больниц, аптек, магазинов, и прочей инфраструктуры;
•  ремонт в квартире и его качество (если имеется), мебель, изменения, которые вносил предыдущий собственник;
• курс валют на момент продажи, способность покупателей, сезон, и многое другое.

Практика показывает, что реальная стоимость апартаментов на рынке определяется по точно таким предложениям, с идентичными условиями (удобства, ремонт, расположение). Впрочем, нужно говорить о том, что рыночная стоимость – примерный показатель, который все время меняется.

При проведении сделки купли-продажи, продавец и покупатель обязательно используют рыночную цену. После достижения договоренностей стороны указывают цену в договоре. К слову сказать, даже при наследовании или дарении квартиры также полагается указывать анализируемый показатель.

Разница между двумя ценами

Ранее было сказано о том, что экспертная комиссия выводит кадастровую стоимость в результате массовых оценок жилья. Здесь задействуется особая методика расчетов. Примерные рыночные показатели, а также индивидуальный подход не имеют места в этой работе.

Что касается оценки рыночной, то она выводится при подробном анализе параметров жилья; принимаются во внимание даже мельчайшие тонкости. Соответственно, учитывается расположение дома, наличие инфраструктуры, прочих факторов, которые способны воздействовать на стоимость в сторону ее увеличения или уменьшения.

Вот почему цена квартиры по кадастру может быть меньше или больше, чем то, что предлагает рынок. Все зависит от того, в каком состоянии пребывает недвижимость. Совершенно очевиден факт: квартира с высококлассным ремонтом не может иметь одинаковую стоимость по кадастровой и рыночной оценке, равно как и апартаменты, в которых ремонт не делали с момента постройки.

Согласно правилам Налогового кодекса при исчислении имущественного налога применяется именно кадастровая стоимость. Однако когда предстоит провести сделку купли-продажи, стороны используют предложение рынка. Раньше некоторые граждане пользовались пробелом в законодательстве, уклонялись от налога на прибыль. Сейчас так поступить невозможно, ведь при купле-продаже применяется 2 оценки. Как правило, устанавливается реальная цена на квадратные метры – 70% от кадастровой стоимости. В том случае, если сделка обойдется дешевле выведенного показатели, то он и будет основной величиной при финансовых расчетах.

Примечание. При реализации квартир налог на прибыль необходимо платить не всем гражданам. Существуют некоторые исключения, предусмотренные нормами НК РФ. В частности, чтобы не платить указанный налог, перед продажей квартира в собственности должна пребывать не менее пяти лет у прежнего собственника.